Il permesso di costruire viene rilasciato al committente dei lavori prima dell’inizio degli stessi e ne costituisce il presupposto imprescindibile (ad eccezione di alcune specifiche casistiche).
L’art. 15, secondo comma, del Testo unico edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), identifica in 1 anno il termine entro il quale questo permesso decade impedendo la continuazione dei lavori.
“Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga […]”
Art. 15, secondo comma, Testo Unico dell’Edilizia
Troppo spesso purtroppo, questo limite viene aggirato dalle ditte appaltatrici in virtù di una norma poco chiara e che lascia ampio spazio di manovra attorno al concetto di “inizio dei lavori”.
Cosa si intende per inizio dei lavori? Si intende una data, oppure un insieme di opere edilizie essenziali che attestino l’effettiva volontà del committente a completare l’opera?
Il problema ruota dunque attorno al fatto che non è possibile chiarire, tramite l’articolo richiamato, questo concetto particolarmente elastico.
Con la sentenza n° 1426/2018, il TAR della Toscana chiarisce proprio questo punto, andando a ribadire l’effettivo tempo entro il quale decade il permesso a costruire e ad elencare le opere considerate essenziali per parlare di un vero inizio dei lavori.
Cosa si intende per “inizio dei lavori”
In base al parere del Consiglio di Stato, sez. IV, 24 gennaio 2018, n. 467 si chiarisce che i lavori possono ritenersi “iniziati” quando consistono nella compiuta organizzazione del cantiere, nell’innalzamento di elementi portanti, nella elevazione di muri, nella esecuzione di scavi preordinati al gettito delle fondazioni.
Il solo compimento delle attività di approntamento del cantiere, di scavo, identificazione della ditta, del capocantiere o della data del termine dei lavori, non possono al contrario ritenersi utili ai fini identificativi di una data di inizio lavori poiché, poiché essi non attestano la comprovata volontà del committente a portare a termine quanto iniziato.
Le conseguenze dell’”inizio dei lavori”
Una delle conseguenze dell’incertezza legislativa legata al concetto di “inizio dei lavori”, è l’incontrollata proliferazione di cantieri aperti ma fermi, responsabili poi di far lievitare i costi per il committente e che immobilizzano le Pubbliche Amministrazioni, soprattutto nei casi di opere ingenti e complesse.
Una precisazione da parte del legislatore, che ponesse un limite reale a queste attività poso rispettose dei vincoli prefissati, era necessaria.
Il fatto che venga precisato cosa si debba intendere come inizio dei lavori, permette di limitare l’elasticità di questo concetto e costringe le ditte rispettare le tempistiche prefissate, consegnando i lavori entro i termini.
Non indicando con precisione quali fossero le opere edilizie da far rientrare tra quelle necessarie per parlare di un vero “inizio dei lavori”, si lasciava ampio spazio agli attori coinvolti nella costruzione per dilatare gli effettivi tempi di lavoro; per esempio, utilizzando opere fittizie, come la costruzione di un pozzetto per l’acqua per l’allaccio della fornitura, la demolizione di un rudere o l’apertura del cantiere, per simulare un “inizio dei lavori” che di fatto non era reale.
In questo modo le ditte appaltatrici erano in grado di mantenere aperti più cantieri contemporaneamente e, potendo contare sulla sicurezza di lavori già avviati, non si vedevano annullati i permessi a costruire.
La sentenza n°1426/2018 del TAR Toscana
Il chiarimento del TAR Toscana avviene in seguito ad un ricorso presentato dagli eredi di una famiglia dopo la morte del padre, proprietario e committente di una serie di lavori edilizi in un terreno di proprietà.
I lavori in questione erano iniziati nel 2006 e avrebbero visto la fine dopo 36 mesi, vale a dire nel 2009; tuttavia, nel 2008 gli eredi dell’immobile si vedono obbligati a sospendere i lavori a causa di un provvedimento Comunale con il quale decade il permesso a costruire rilasciato al padre nel 2005.
Gli eredi dell’immobile impugnano il provvedimento, specificando che il permesso conteneva una serie di adempimenti che dovevano essere eseguiti prima dell’inizio dei lavori e che, per tale motivo, l’ultima data utile da considerarsi valida per indicare l’inizio dei lavori non doveva essere quella dell’effettivo rilascio del permesso, bensì quella del termine di queste attività preliminari necessarie all’inizio dei lavori.
Il TAR Toscana si pronuncia quindi in merito, sottolineando che il termine ultimo per la decadenza del permesso a costruire debba essere fissato ad 1 anno dalla data del rilascio del suddetto permesso e non alla fine di eventuali lavori preliminari.
Inoltre, qualora si riscontrino ostacoli o imprevisti, che rallentino in qualche modo il progredire dei lavori, sarà necessario che il committente richieda una proroga prima della decadenza del permesso a costruire
