Il punto della situazione su distanze, varianti essenziali e varianti minori
L’argomento demolizione-ricostruzione è una materia soggetta a varie interpretazioni, vediamo di fare un po’ di chiarezza. Innanzi tutto è importante capire se gli interventi di demolizione e ricostruzione debbano rispettare le distanze minime fra gli edifici previste dal DM 1444/1968. Secondo il parere del Consiglio di Stato, pronunciato con la sentenza 4728/2017, non è sempre così: dipende dal modo in cui avviene la ricostruzione.
Nel caso in cui si parli di ristrutturazione, cioè si effettuino opere che rispettano la volumetria dell’edificio precedente, vengono tollerate alcune innovazioni. In particolare si tratta di lavori necessari all’adeguamento antisismico, secondo la vigente normativa. Quindi il nuovo edificio potrà essere realizzato al di fuori della vecchia area e con sagoma diversa; nel caso in cui si tratta di aree vincolate, il rispetto della sagoma è obbligatorio.
Quando rispettare le distanze
Ovviamente quindi un intervento di demolizione e ricostruzione è sempre considerato come una ristrutturazione, a parità di volumetria; le modalità con cui viene realizzata la ricostruzione incidono sul rispetto delle distanze minime.
Il DM 1444/1968 prevede che i nuovi edifici debbano rispettare la distanza di 10 metri tra pareti e finestre, come affermato anche dal Consiglio di Stato qualche giorno fa. Nel caso in cui due edifici si trovano a una distanza inferiore e uno di questi viene demolito, la sua ricostruzione potrà avvenire alla stessa distanza di prima. Se non avvenisse ciò, e l’edificio ricostruito dovesse arretrare, si verificherebbe una perdita di volume e un “effetto espropriativo”.
Nello specifico, affermano i giudici, se avviene un intervento di demolizione e ricostruzione e quest’ultima avviene nella stessa area di sedime e di sagoma, i limiti imposti dal decreto o da eventuali altre distanze introdotte da strumenti urbanistici non devono essere rispettati, ma si dovrà semplicemente rispettare la distanza precedente.
Al contrario, nel caso in cui la ricostruzione avvenga in un’area diversa e con una sagoma differente, allora le distanze devono essere quelle imposte. Infatti, se si cambia la collocazione fisica dell’immobile, i giudici ritengono che “l’edificio rappresenta un novum”: cioè equiparato ad una nuova costruzione.
Nell’ambito di alcune opere edilizie, possono essere eseguiti lavori che differiscono da quelli previsti nel permesso di costruire; questi ultimi possono venir regolarizzati attraverso la presentazione al Comune di una Segnalazione certificata di inizio attività (la Scia). Tutto ciò può essere fatto prima della dichiarazione di ultimazione lavori e solo a condizione che si tratti di varianti minori o leggere. Ma come distinguere una variante essenziale da una leggera?
Le varianti essenziali
Rappresentano tutte quelle modifiche che sono incompatibili - secondo i giudici - con il disegno complessivo ispiratore del progetto edificatorio iniziale: sia da punto di vista qualitativo che quantitativo.
Ecco tutti gli interventi che rientrano, secondo l’articolo 32 del Dpr 380/2001, nella variante essenziale il mutamento della destinazione d’uso: l’alterazione degli standards, l'aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, le modifiche sostanziali di parametri urbanistico - edilizi, il mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito e la violazione delle norme vigenti in materia antisismica.
Non rientrano invece nelle varianti essenziali le modifiche incidenti sulle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
Le varianti minori o leggere
Secondo l’articolo 22 del Dpr 380/2001 le varianti minori o leggere: non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio (qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004), non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso di costruire.
Nel caso di varianti leggere quindi la Scia costituisce “parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale” e può essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. Ciò significa che, una volta stabilito che si tratta di varianti minori, gli interventi vengono eseguiti in maniera difforme dal permesso di costruire e poi regolarizzati prima della fine del cantiere.
