Nuove direttive per CIL - CILA -SCIA nei lavori edilizi del 2017: cosa sono e quando è necessario ottenere questi permessi

Tutto quello che c’è da sapere riguardo le nuove normative in fatto di costruzioni e ristrutturazioni

Il mondo dei permessi di costruire è un insieme eterogeneo di normative, dove a volte ci si può perdere, soprattutto perché vengono aggiornati di frequente e le regole possono subire delle variazioni. Le ultime sostanziali modifiche in ordine di tempo sono relative alla Riforma Madia, entrata in vigore l’11 dicembre 2016; quest’ultima ha contribuito ad apportare numerose semplificazioni che hanno dato un volto nuovo all’intera disciplina autorizzatoria. La cosiddetta SCIA 2 elimina alcune autorizzazioni del passato come la DIA, la super DIA e quasi del tutto la CIL, se non per quanto riguarda le opere che soddisfano esigenze contingenti e temporanee, e che vengono rimosse al massimo entro novanta giorni dalla fine della necessità e che diventano edilizia libera ma conservano un obbligo di comunicazione inizio lavori. Ciò che prima, ad esempio, era un intervento soggetto a permesso di costruire, adesso diventa un lavoro che richiede una più semplice CILA. Ma andiamo a scoprire tutto nel dettaglio.

Partiamo per prima cosa dai titoli abitativi presenti nella normativa, che sono cinque:

• edilizia libera (senza necessità di alcun titolo)
• CILA (comunicazione inizio attività asseverata)
• SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
• super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire)
• PdC (Permesso di costruire)

Quali sono gli interventi che rientrano in ogni categoria?

EDILIZIA LIBERA 

Come previsto dall’art. 6 della nuova versione del dpr 380/2001 sono realizzabili in edilizia libera, e quindi senza alcun titolo abilitativo, i seguenti interventi:

1. Gli interventi di manutenzione ordinaria
2. gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW
3. gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
4. le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato
5. i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari
6. le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola
7. le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale
8. le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati
9. i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444
10. le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici

In tutti i casi sopracitati è necessario rispettare norme relative a antisismica, sicurezza, antincendio, questioni igienico-sanitarie, efficienza energetica, tutela dal rischio idrogeologico, codice dei beni culturali e del paesaggio ma non è necessario alcun titolo abilitativo.

LA CILA 

Cioè la comunicazione inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato, comprende tutti quegli interventi che non sono riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire.  La comunicazione va sottoposta ad uno specialista che attesti, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

La comunicazione deve contenere anche i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

LA SCIA

Cioè la segnalazione certificata inizio attività, è una direttiva prevista per lavori edili quali:

1. interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
2. gli interventi di restauro e di risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia che: non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, limitatamente alle zone omogenee A; non comportino mutamenti della destinazione d’uso; non comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs 42/2004
4. le varianti a permessi di costruire che: non incidono su parametri urbanistici e volumetrie; non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia; non alterano la sagoma dell’edificio sottoposto a vincolo (dlgs 42/2004); non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Inoltre, sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati.

Ricordiamo che, ai sensi dell’art. 3 del dpr 380/2001, sono “interventi di manutenzione straordinaria” le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Inoltre, nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

PERMESSO DI COSTRUIRE 

Il PdC comprende tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. In particolare, come previsto dall’art. 10 del dpr 380/2001, gli interventi soggetti a permesso di costruire sono i seguenti: nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica o ristrutturazione edilizia. Quest’ultima è sottoposta a regime se: porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; se comporta modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti; se - limitatamente alle zone omogenee A - comporta mutamenti della destinazione d’uso; se comporta modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.

ULTERIORI PASSI AVANTI 

Segnaliamo infine due importanti novità introdotte dal decreto. In primo luogo il fatto che quest’ultimo ha definito con certezza regime amministrativo e riferimenti normativi in funzione di ciascuna attività edilizia, grazie ad un’intera ricognizione degli interventi edilizi e a possibili sovrapposizioni o concentrazioni di regimi.

Infine da qualche mese è possibile compilare, gestire e archiviare tutti i modelli per i titoli abilitativi in edilizia grazie all’utilizzo del programma Praticus-TA di ACCA software, per avere aggiornamenti in tempo reale e organizzare il lavoro direttamente dalla piattaforma web.